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ATTIVITà EDILIZIA LIBERA
Pubblicata sulla G.U. n. 120 del 25/05/2010 la L. 22/05/2010, n. 73, di conversione del D.L. 40/2010 (cosiddetto «decreto Incentivi»).Attività edilizia libera
L'art. 5, è volto ad ampliare, mediante la sostituzione dell'art. 6 del D.P.R. 380/2001, le tipologie di interventi rientranti nell'attività edilizia libera, realizzabili senza alcun titolo abilitativo anziché mediante denuncia di inizio attività (DIA). Le nuove tipologie riguardano, in particolare, interventi di manutenzione straordinaria, opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee, opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, pannelli solari, fotovoltaici e termici senza serbatoio di accumulo esterno, aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici (commi 1 e 2).
Il nuovo testo, prevede che le Regioni a statuto ordinario possano estendere la semplificazione a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti, individuare ulteriori interventi edilizi per i quali è necessario trasmettere al comune la relazione tecnica ovvero stabilire ulteriori contenuti per la medesima relazione tecnica (comma 6).
Il nuovo testo dell'art. 6 differenzia l'attività edilizia libera in due categorie, a seconda che occorra una previa comunicazione all'amministrazione comunale dell'inizio dei lavori, anche per via telematica, da parte dell'interessato, insieme con le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore (comma 2). Esclusivamente per i lavori di manutenzione straordinaria, che includono nel nuovo testo l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, la comunicazione deve contenere i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori.
Per tali lavori, inoltre, il nuovo testo prevede la trasmissione all'amministrazione di una relazione tecnica, con la quale un tecnico abilitato assevera che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non preveda alcun titolo abilitativo. Il tecnico deve altresì dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente (comma 4).
Ai sensi del nuovo comma 5, per tutti gli interventi l'interessato provvede alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro 30 giorni dal momento della variazione, secondo quanto previsto dall'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), della L. 80/2006.
DAL 1° GENNAIO 2010 RINNOVABILI OBBLIGATORIE NEI NUOVI EDIFICI DIRETTIVA CEE 16/12/ 2002 N. 2002/91/
I Comuni hanno avuto tempo fino al 1° gennaio 2010 per inserire nei propri regolamenti edilizi l’obbligo di dotare le unità abitative e gli edifici industriali di nuova costruzione di impianti di energia da fonti rinnovabili in grado di garantire una produzione di almeno 1 kW.Dal 1° gennaio 2010 rinnovabili obbligatorie nei nuovi edifici
Direttiva CEE 16/12/ 2002 n. 2002/91/CE
La Finanziaria 2008, prevedeva che, ai fini del rilascio del permesso di costruire, i regolamenti edilizi prevedessera, per i nuovi edifici, l’installazione di impianti da fonti rinnovabili e fissando al 1° gennaio 2009 la scadenza per i Comuni; successivamente, la L. 14/2009, di conversione del DL 207/2008 “Milleproroghe” l’ha differita al 1° gennaio 2010.
La norma modifica l’articolo 4, comma 1-bis, del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) prevedendo che nei regolamenti edilizi, ai fini del rilascio del permesso di costruire per gli edifici di nuova costruzione, sia prevista l’installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, in modo tale da garantire una produzione energetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell'intervento. Per i fabbricati industriali, di estensione superficiale non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima è di 5 kW.
ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Il 1 luglio 2009 entrerà in vigore l’obbligo di redigere l’attestato di certificazione energetica per le singole unità immobiliari, anche sotto i 1000 mq, vendute o affittate (sia esistenti che di nuova costruzione), come previsto dall'art. 6 comma 1-bis del Dlgs 192/2005. Tuttavia, fino all’entrata in vigore delle Linee Guida nazionali, l’attestato di certificazione energetica è sostituito dall’attestato di qualificazione energetica, redatto dal direttore dei lavori e presentato al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.Il Dlgs 192/2005 e 311/2006, e le relative disposizioni attuative, si applicano solo alle Regioni e Province autonome che non abbiano ancora adottato propri provvedimenti in applicazione della direttiva 2002/91/CE. Sono ancora sprovviste di proprie leggi le Regioni Veneto, Abruzzo, Calabria, Lazio, Molise, Sardegna e Sicilia. Quelle che invece hanno già emanato proprie leggi devono attuare un graduale ravvicinamento dei propri provvedimenti con le norme statali
DPR N. 59 DEL 2 APRILE 2009 PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI E DEGLI IMPIANTI TERMICI
È in vigore dal 25 Giugno 2009 il Dpr n. 59 del 2 aprile 2009 recante il Regolamento che definisce le metodologie di calcolo e i requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici, emanato in attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del Dlgs 192/2005.Le nuove norme si applicano all’edilizia pubblica e privata e alle ristrutturazioni di edifici esistenti e adottano - per le metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici - le norme tecniche nazionali della serie UNI/TS 11300.
LEGGE REGIONE TOSCANA N° 24 DEL 08 MAGGIO 2009
Sul B.U.R.T. n° 17 del 13 Maggio 2009, è stata pubblicata la Legge regionale finalizzata al rilancio dell'economia e alle esigenze della famiglie e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, con carattere straordinario valida fino al 31 Dicembre 2010.REQUISITI PRESTAZIONE ENERGETICA EDIFICI
In Gazzetta Ufficiale è stato pubblicato il Dpr n. 59 del 2 aprile 2009 recante il Regolamento che definisce le metodologie di calcolo e i requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici., in attuazione del Regolamento che attua l’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del Dlgs 192/2005, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia.Il 1° luglio 2009 entrerà in vigore l’obbligo di dotare di attestato di certificazione energetica le singole unità immobiliari, anche sotto i 1000 mq, vendute o affittate (sia esistenti che di nuova costruzione), come previsto dall'art. 6 comma 1-bis del Dlgs 192/2005. Tuttavia, fino all’entrata in vigore delle Linee Guida nazionali, l’attestato di certificazione energetica è sostituito dall’attestato di qualificazione energetica, redatto dal direttore dei lavori e presentato al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.
DECRETO LEGGE PIANO CASA
LE MISURE DEL DECRETO SUL PIANO CASAAumento cubature
Possibilità per i proprietari di ampliare del 20% la cubatura degli immobili a uso abitativo o la superficie coperta per quelli destinati a uso diverso. Premio di cubatura unico del 35% in caso di demolizione e riedificazione di vecchi edifici, con obbligo di ricostruire secondo le regole della bioedilizia e del risparmio energetico. Decade il limite sull'anno di costruzione dell'edificio oggetto di demolizione (le prime bozze parlavano di edifici antecedenti il 1989). Resta il limite massimo per l'ampliamento, fissato in 300 metri cubi per ogni singola unità immobiliare. Possibile anche rendere inedificabile e destinata a verde pubblico l’area originaria nel caso in cui si decida di costruire in una zona diversa. Possibili anche i cambi di destinazione d'uso in tutto o in parte. Obbligo del rispetto delle leggi in materia di staticità delle strutture e di sicurezza antisismica.
Semplificazione delle autorizzazioni e delle procedure,
Il permesso di costruire (ex concessione edilizia) per ristrutturazioni, ampliamenti e nuove costruzioni sarà sostituito da una certificazione giurata del progettista, che dichiarerà sotto la propria responsabilità la piena regolarità delle opere realizzate. Sono ampliati i casi in cui si può ricorrere alla Dia (Denuncia di inizio attività) e all’edilizia libera. Per la soluzione degli eventuali contenziosi è prevista una Camera di Conciliazione. Le autorizzazioni sono rilasciate dai Comuni in deroga a piani regolatori e regolamenti edilizi a patto che non entrino in conflitto con i vincoli di conservazione ambientale, storica, paesaggistica architettonica e culturale. Si valuta anche la possibilità dell’autorizzazione in sanatoria per gli interventi già compiuti in area vincolata in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica.
Condomini
Anche nei condomini, previa autorizzazione dell’assemblea condominiale, sarà possibile aggiungere stanze, bagni e alzare tetti. Si valuta la possibilità di autorizzare la realizzazione di un edificio separato avente carattere accessorio nel caso in cui non sia possibile costruirlo in contiguità a quello esistente.
Tutela Ambientale
Vietato l’ampliamento degli immobili abusivi o sottoposti a vincolo storico e paesaggistico. Esclusi quindi da provvedimento tutti gli immobili delle aree destinate a parchi, zone archeologiche, ed i terreni demaniali.
Riduzione contributi di costruzione
I Comuni possono decidere di ridurre il contributo di costruzione sulla quota parte dell’ampliamento. Nel caso in cui ad essere ampliata sia la prima abitazione lo sconto può arrivare al 50%. Stesso sconto anche in caso di ricorso alla bioedilizia.
Sanzioni
Revisionate le pene. Gli abusi di minore entità come l’apertura di finestre o la chiusura di una veranda verranno puniti con sanzioni amministrative. Per quelli più gravi, comprendenti la costruzione di edifici non a norma, è previsto l’arresto da 2 a 3 anni. Allo studio il ravvedimento operoso, con la possibilità di estinguere l’illecito a seguito di un accertamento di conformità e compatibilità ambientale.
Alloggi a canone sostenibile
Via libera per ventimila nuovi alloggi a canone sostenibile, prendendo in considerazione nuove realizzazioni, ricostruzioni e interventi di riqualificazione. Agli inquilini che vivono in case popolari è data la possibilità di riscattare l’immobile a canone sociale, in modo da diventare proprietari dell’alloggio occupato. Per questo obiettivo il precedente Governo aveva stanziato 550 milioni di euro. Attualmente il Cipe ha sbloccato 200 milioni, gli altri 350 saranno reperiti attraverso le prossime leggi finanziarie. L’innovazione rispetto al passato consiste nel coinvolgimento dei capitali privati attraverso la promozione del project financing e dei fondi immobiliari.
I Comuni avranno a disposizione 60 giorni di tempo per escludere alcune zone dall'applicazione del Piano Casa. Per gli ampliamenti del 20%, ma anche per demolizioni e ricostruzioni sarà sufficiente la Dia prevista dal Testo Unico dell'Edilizia, Dpr 380/2001. Si parla di limiti alla presentazione domande entro il 31 dicembre 2010
DL 112/2008
Il Presidente Berlusconi ha esposto al Consiglio dei Ministri le linee guida di un’iniziativa legislativa, attualmente allo studio del Governo, finalizzata ad un rilancio dell’attività edilizia e del tessuto urbanistico, nonché ad un incisivo miglioramento e rinnovamento del patrimonio edilizio non rispondente ai più aggiornati criteri tecnologici ed energetici.Il provvedimento prevede la possibilità di ampliare del 20% la cubatura degli immobili a uso abitativo o la superficie di quelli destinati a uso diverso. Per le costruzioni precedenti al 1989, con standard qualitativi inadeguati, si prevede un aumento del 30% in caso di demolizione e riedificazione. La soglia di ampliamento sale al 35% se la ricostruzione è effettuata secondo le regole della bioedilizia e del risparmio energetico.
L'AGENZIA DELLE ENTRATE INDIVIDUA GLI INTERVENTI CHE GODONO DELL'IVA AL 10%
L'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione del 17 Febbraio 2009 n. 41, ha chiarito quali sono gli interventi in edilizia che godono stabilmente dell'Iva al 10%.L'aliquota Iva del 10%, ai sensi del punto n. 127 quaterdecies della tabella A, parte terza, allegata al DPR 633/1972, trova applicazione per:
1 restauro e di risanamento conservativo
2 ristrutturazione edilizia
3 ristrutturazione urbanistica
LEGGE N° 2 DEL 28 GENNAìO 2009
Le norme contenute nel comma 6 dell’art. 29, sono valide per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2009, e prevedono che:- i contribuenti interessati alle detrazioni di cui agli articoli 1, commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, fermi restando i requisiti e le altre condizioni previsti dalle relative disposizioni normative, inviano apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate;
- i termini e le modalità per l’invio della comunicazione saranno stabiliti con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate, da emanare entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione 2/2009 (entro il 28 febbraio 2009);
- con il medesimo provvedimento potrà essere stabilito che la comunicazione venga effettuata esclusivamente in via telematica, anche tramite i soggetti abilitati (di cui all'art. 3, comma 3, del Dpr 22 luglio 1998, n. 322);
- sempre lo stesso provvedimento stabilirà i termini e le modalità di comunicazione all’Agenzia delle Entrate dei dati in possesso dell’ENEA, ai sensi del DM 19 Febbraio 2007
- entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione 2/2009, il DM 19 febbraio 2007 sarà comunque modificato, al fine di semplificare le procedure a carico dei contribuenti;
- per le spese sostenute a decorrere dal 1° gennaio 2009 la detrazione dall'imposta lorda deve essere ripartita in cinque rate annuali di pari importo.
DETRAZIONI 55%:
Il 14 Gennaio la Camera dei Deputati ha approvato il testo per la conversione in legge del DL 185/2008, contenenente all'Art.29 le nuove disposizioni sulle detrazioni 55%.In sintesi
le differenze sostanziali rispetto al quadro precedente riguardano unicamente le spese sostenute a partire dal 2009.
In particolare, l’Art.29:
Non vi sono indicazioni sulle spese sostenute nel 2008 (per le quali non vi sono quindi modifiche rispetto alla Legge finanziaria 2008 n.244);
Per le spese 2009- 2010:
sarà necessario inviare una comunicazione, per sola conoscenza, all’Agenzia delle Entrate;
la detrazione sarà ripartita in cinque anni (anziché 3-10 anni)
Entro 30 giorni dall’approvazione della Legge di Conversione:
saranno resi disponibili i modulo per la comunicazione all’ AdE;
verrà pubblicato un decreto di natura non regolamentare di modifica del DM 19 febbraio 2007 al fine di semplificare le procedure e di ridurre gli adempimenti amministrativi a carico dei contribuenti.
RISTRUTTURAZIONE LEGGE FINANZIARIA 2009: PROROGATE DETRAZIONI PER RISTRUTTURAZIONI E IVA AGEVOLATA P
In vigore la Legge finanziaria 2009: che proroga le detrazioni per ristrutturazioni e IVA agevolata per manutenzione ordinaria ed è in vigore dal 1° gennaio 2009.Si segnaliamo in particolare la proroga delle detrazioni del 36 % per ristrutturazioni edilizie e dell'Iva al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria.
Le detrazioni per gli interventi di ristrutturazione del 36% sono prorogate fino al 2011 (art. 2, comma 15).
Le detrazioni sono fruibili per:
interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, di cui all´art. 2, comma 5, della L. 289/2002.
Interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, di cui all´art. 9, comma 2, della L. 448/2001, nel testo vigente al 31.12.2003, eseguiti nel periodo compreso tra l´1.1.2008 ed il 31.12.2011 da imprese di costruzione o da cooperative edilizie, che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell´immobile entro il 30.6.2012.
Il medesimo comma 2 dell'art. 15 proroga a tutto il 2011 l'applicazione dell'aliquota IVA agevolata del 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, effettuati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa di cui alle lettere a), b),
L'ABITABILITà PUò ESSERE CERTIFICATA DAL GIUDICE
I requisiti di abitabilità di un immobile possono essere accertati attraverso una causa. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 24729 del 7 ottobre 2008. Se il costruttore nell'atto di vendita si impegna a fornire all'acquirente la certificazione di agibilità, l'eventuale inerzia della pubblica amministrazione può provocare rilevanti conseguenze risarcitorie per il venditore.In base alla recente sentenza, che favorisce i costruttori, se esiste una documentazione che prova la presentazione dell'istanza, la sussistenza dei requisiti urbanistici e igienico - sanitari può essere accertata da tecnici e dichiarata dal giudice.
Il nuovo orientamento della Suprema Corte è derivato dal caso di una società di costruzione che aveva ottenuto in primo grado la risoluzione del contratto preliminare per la vendita di un appartamento a causa degli inadempimenti del compratore. La Corte di Appello aveva invece riformato la decisione dopo che l'acquirente aveva fatto presente la mancata fornitura del certificato di abitabilità da parte della società di costruzione, come previsto nella fase preliminare.
La pronuncia della Cassazione ha considerato che il costruttore aveva presentato istanza per l'ottenimento del certificato per due volte e senza ottenere risposta dal Comune. L'inerzia della Pubblica Amministrazione non può infatti ricadere sul venditore provocando la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.
La mancata consegna del certificato non implica quindi automaticamente la nullità del contratto di vendita o la sua risoluzione per inadempimento. Va infatti verificata di volta in volta la gravità dell'omissione, misurata in base al godimento e alla commerciabilità del bene.
Se il venditore può provare la presentazione dell'istanza con tutti i documenti allegati, il silenzio assenso dell'amministrazione, come regolato dal Dpr 425/1994, ora abrogato dal Dpr 380/2001, e dalla Legge 241/1990, non può essere più corretto una volta trascorso il termine previsto.
L'autorità giudiziaria in sede di contestazione può sollecitare l'ente locale e, in assenza di risposta, dare luogo all'istruttoria per il rilascio dell'abitabilità.
PROROGA SFRATTI
Nella G.U. n. 246 del 20.10.2008 è stato pubblicato il D.L. 158/2008, riguardante misure urgenti per il disagio abitativo di particolari categorie sociali, che entra in vigore dallo stesso giorno e dispone il blocco fino al 30.6.2009 delle esecuzioni di rilascio per finita locazione degli immobili ad uso abitativo.D.LGS N. 115/2008 BONUS VOLUMETRICI
Il D.Lgs n. 115/2008 attuazione della direttiva 2006/32/CE relativa all'efficienza degli usi finali dell'energia e i servizi energetici e abrogazione della direttiva 93/76/CEE è stato pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 154 del 3/07/2008.L'art. 11 del provvedimento prevede incentivi urbanistici per gli edifici (di nuova costruzione o esistenti) più efficienti dal punto di vista energetico.
Per gli edifici di nuova costruzione, in particolare, il comma 1 del suddetto articolo prevede che non siano considerati nei computi per la determinazioni dei volumi, delle superfici e nei rapporti di copertura:
gli spessori delle murature esterne, delle tamponature o dei muri portanti superiori ai 30 centimetri (per la sola parte eccedente, fino ad un massimo di 25 cm);
il maggiore spessore dei solai e tutti i maggiori volumi e superfici necessari all'esclusivo miglioramento dei livelli di isolamento termico o di inerzia termica degli edifici (fino ad un massimo di 15 cm per i solai intermedi).
Sempre nel rispetto di tali limiti è permesso derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito:
alle distanze minime tra edifici;
alle distanze minime di protezione del nastro stradale;
alle altezze massime degli edifici.
Per gli edifici esistenti, sui quali si intende realizzare interventi di riqualificazione energetica che comportano maggiori spessori delle murature esterne e degli elementi di copertura, è prevista (art. 11 comma 2) la deroga alle normative nazionali e locali, alle distanze minime tra edifici e dalle strade:
nella misura massima di 20 centimetri per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne e delle altezze massime degli edifici;
nella misura massima di 25 centimetri, per il maggior spessore degli elementi di copertura.
Tale deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici confinanti.
Le installazioni di impianti solari termici o fotovoltaici (comma 3) sui tetti degli edifici, con la stessa inclinazione ed orientamento della falda e che non alterino la sagoma dell'edificio sono considerati interventi di manutenzione ordinaria e pertanto non sono soggetti a DIA.
Il Decreto prevede l'invio di una semplice comunicazione preventiva al Comune, ad esclusione degli edifici ricadenti nei centri storici.
EFFICIENZA ENERGETICA EDIFICI
In data 4 luglio 2008 è entrato in vigore il DLgs 30 maggio 2008, n. 115 di attuazione della direttiva europea 2006/32/CE relativa all’efficienza energetica degli usi finali dell’energia e i servizi energetici e abrogazione della direttiva 93/76/CEE.Il D.l.gs prevede in particolar modo:
- definisce in caso di riqualificazione energetica di edifici esistenti ed edifici nuovi con elevate prestazioni energetiche, le nuove modalità per il computo nella determinazione dei volumi, delle superfici e dei rapporti di copertura e deroghe a quanto previsto in merito a distanze minime tra edifici, dalla protezione dal nastro stradale, nonché dalle altezze massime degli edifici (Art. 11)
- definisce gli obblighi di efficienza energetica nel settore pubblico (Capo IV)
- definisce i requisiti e le prestazioni che qualificano il contratto servizio energia (Allegato II)
- definisce le metodologie di calcolo e i requisiti dei soggetti per l’esecuzione delle diagnosi energetiche e la certificazione energetica degli edifici: approvate in via legislativa le norme tecniche UNI TS 11300 pubblicate dall’UNI a maggio per il calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici e per la certificazione energetica. CTI o UNI garanti sui software di calcolo (Allegato III)
ABROGAZIONE ART 13 DEL DM 22.1.2008 N. 37
Rispetto alla prima versione del DL, che abrogava l’intero DM 37/2008 recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici, il provvedimento pubblicato in Gazzetta restringe il campo e abroga soltanto l’articolo 13 del DM, cioè quello che disciplina gli obblighi documentali in caso di trasferimento dell’immobile.Pertanto è decaduto l’obbligo di allegare ai contratti di compravendita di immobili usati la “dichiarazione di conformità” degli impianti o, nel caso in cui essa non sia stata prodotta o non sia più reperibile, la “dichiarazione di rispondenza” resa da un professionista del settore impiantistico.
Altresì stabilisce che, entro il 31 marzo 2009, il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro per la semplificazione normativa, emani uno o più decreti volti a disciplinare:
a) le disposizioni in materia di installazione degli impianti all’interno degli edifici prevedendo semplificazioni di adempimenti per i proprietari di abitazioni ad uso privato e per le imprese;
b) la definizione di un reale sistema di verifiche degli impianti;
c) la revisione della disciplina sanzionatoria in caso di violazioni di obblighi stabiliti dai provvedimenti previsti alle lettere a) e b).
NOVITà FISCALI ICI E MUTUI
Le misure fiscali approvate sono quelle relative all’abolizione dell'Ici sulla prima casa, e alla ristrutturazione dei mutui.L’abolizione dell’Ici, già a partire dall'acconto di giugno, riguarderà le prime case, comprese le pertinenze,( garage, cantine e soffitte); escluse gli immobili di lusso accatastate nelle categorie A1, A8 e A9.
Altresì è stato approvato, un decreto relativo alla ristrutturazione dei mutui, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo a tasso variabile trasformandolo in mutuo a rata fissa, con un importo pari a quello pagato in media nel 2006; la durata resterà inizialmente invariata e il suo eventuale allungamento dipenderà dall'andamento dei tassi di interesse.
È possibile ottenere la ristrutturazione del mutuo trasformando il tasso da variabile a fisso e il contenuto della rata sarà quello del 2006. Alla fine della durata del contratto, se i tassi sono saliti, si dovrà dare un po’ di più allungando il periodo, se invece fossero scesi i cittadini saranno rimborsati.
PREZZO-VALORE ANCHE PER I TERRENI AGRICOLI PERTINENZIALI
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito con la Risoluzione 149/E dell'11 aprile 2008, la possibilità di applicare il meccanismo del ‘prezzo-valore’ alla vendita di terreni agricoli che costituiscono pertinenza di un fabbricato abitativo.In primo luogo l'art. 1, comma 497, della legge 266/2005, ha espressamente previsto che, in deroga all'articolo 43 del TUR, per le cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5 del TUR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.
Tale disposizione costituisce una deroga alla regola generale in base alla quale, per le compravendite di immobili, la base imponibile é costituita dal valore dei beni e dei diritti dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, dal corrispettivo pattuito. In deroga a questo principio, l'articolo 52 del TUR, ai commi 4 e 5, consente di indicare, quale base imponibile rilevante ai fini fiscali, il valore catastale dell'immobile trasferito.
Per quanto concerne il regime fiscale applicabile, ai fini dell'imposta di registro, alle pertinenze, l'Agenzia ricorda che l'articolo 23, comma 3, del TUR, dispone che: ‘Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate’.
A tal riguardo, con la circolare 12/E del 1 marzo 2007, è stato chiarito che alle pertinenze si applica la stessa disciplina del fabbricato principale, purchè nell'atto di cessione sia evidenziato il vincolo pertinenziale.
Inoltre, l'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005, non pone alcuna restrizione né in ordine alla tipologia, né in ordine al numero delle pertinenze che rilevano per poter avvalersi del regime del prezzo valore.
Di conseguenza, tale meccanismo trova applicazione anche relativamente ad una molteplicità di pertinenze, purchè sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto al bene principale, il quale, ai fini della disposizione in esame, deve necessariamente essere un immobile ad uso abitativo.
In definitiva, il meccanismo del prezzo-valore può essere applicato alla cessione dei terreni agricoli che costituiscono effettivamente una ‘pertinenza’ del fabbricato abitativo, con la conseguente individuazione della base imponibile nel valore catastale, calcolato ai sensi dei commi 4 e 5 del richiamato articolo 52 del citato TUR e con l'applicazione dell'aliquota propria applicabile al bene principale (fabbricato) ai sensi dell'articolo 1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al predetto TUR.
AGEVOLAZIONI RISPARMIO ENERGETICO E MUTUI PRIMA CASA
Con la Circolare n. 34/E del 4.4.2008 l'Agenzia delle entrate, fornisce, utili precisazioni concernenti la detrazione degli interessi sui mutui per la prima casa, le agevolazioni per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici e la detrazione delle spese per intermediazione immobiliare.Detrazione interessi mutuo per la costruzione dell'abitazione principale.
Per quanto concerne le detrazioni degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza di mutui contratti per la costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, regolamentate dall'art. 15, comma 1-ter, del DPR 917/1986, l'Agenzia chiarisce che se la stipula del mutuo avviene prima dell'inizio dei lavori, questa deve avvenire non oltre i sei mesi anteriori a tale inizio.
Inoltre si afferma che il limite di tempo di diciotto mesi a partire dall'inizio dei lavori di costruzione, entro cui stipulare il mutuo, disposto dall'art. 44, comma 4-ter, L. 159/2007, può essere preso in considerazione anche da coloro che alla data di entrata in vigore della succitata norma (1.12.2007) avrebbero comunque potuto fruire dell'agevolazione in base alla precedente normativa, e quindi da coloro che a tale data abbiano iniziato i lavori da non più di sei mesi.
Estinzione anticipata del mutuo per la costruzione o l'acquisto dell'abitazione principale e successiva stipulazione di un nuovo contratto
La risoluzione n. 390 del 21.12.2007 ha precisato che nel caso di estinzione anticipata del mutuo e successiva stipulazione di un nuovo contratto, per un importo superiore al capitale residuo del mutuo precedente, è possibile detrarre gli interessi pagati sul secondo mutuo ma in proporzione alla quota di capitale che residua dal primo contratto. In relazione a tale circostanza, l'Agenzia afferma che tale interpretazione, non avendo valore innovativo trova applicazione anche in relazione a contratti stipulati anteriormente alla emanazione del richiamato documento di prassi amministrativa.
Detrazione d'imposta del 55% per spese di riqualificazione energetica di edifici
Bonifico intestato a un solo interessato
Qualora nella realizzazione dell'intervento siano coinvolti più soggetti, ad esempio due coniugi, richiamando quanto espresso nella circolare n. 15 del 2005 a proposito della detrazione del 36%, l'Agenzia chiarisce che:
nel caso in cui la comunicazione di inizio lavori sia stata inviata da un contribuente mentre le fatture e il bonifico riportano anche il nominativo del coniuge a carico, la detrazione può essere fruita sull'intero importo dal coniuge che ha effettuato la comunicazione e che ha sostenuto effettivamente la spesa, purché venga annotato sulla fattura il nominativo del contribuente che ha sostenuto la spesa medesima;
nell'ipotesi in cui un coniuge abbia sostenuto la spesa per la ristrutturazione di un fabbricato in comproprietà ed abbia effettuato la comunicazione di inizio lavori e il pagamento mediante bonifico mentre la fattura è intestata all'altro coniuge, il coniuge che ha sostenuto le spese può fruire della detrazione a condizione che detta circostanza venga annotata sulla fattura.
Soggetti conviventi
I familiari conviventi con il possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento, che sostengono le spese per la realizzazione dei lavori, possono fruire della detrazione d'imposta a condizione che il requisito della convivenza non sia solo episodico, ma abbia carattere di stabilità e sussista fin dal momento in cui iniziano i lavori.
Spese per intermediazione immobiliare
La detrazione per spese di intermediazione immobiliare, prevista dall'articolo 15, comma 1, lettera b-bis, del TUIR, nel caso di abitazione principale, si ritiene spetti anche per l'acquisto di diritti reali diversi dalla piena proprietà (ad esempio l'usufrutto). Qualora l'acquisto dell'immobile non vada a buon fine, viene meno il beneficio dell'agevolazione fiscale, in quanto essa è subordinata alla condizione che l'immobile sia adibito ad abitazione principale. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, come precisato dalla circolare n. 28 del 2006, la detrazione dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà, comunque nel limite complessivo di 1.000 euro.
CONCESSIONE EDILIZIA PER OPERE PRECARIE
Con la Sentenza n. 1354 del 28.3.2008, il Consiglio di Stato ha chiarito nuovamente il tema della necessità o meno del rilascio della concessione edilizia per la realizzazione di opere a carattere precario, affermando che la precarietà della costruzione va dedotta dalla funzione assolta dal manufatto e non dalla struttura e dalla qualità dei materiali usati, e comunque non sono da intendersi precarie le costruzioni destinate ad utilità prolungata.Nel caso esaminato, in accordo con il principio suesposto, è stato ritenuto necessario il rilascio della concessione edilizia per una tettoia in eternit con struttura di pali e legno, realizzata per proteggere un escavatore e finalizzata, pertanto, a soddisfare esigenze perduranti nel tempo, escluso il fatto che l'opera, anche dal punto di vista strutturale e dimensionale, si configurava come struttura necessitante di titolo concessorio.
Si elencano di seguito altre Sentenze del Consiglio di Stato sull'argomento più significative:
sentenza n. 97 del 23.1.1995, secondo cui il carattere di provvisorietà di una costruzione edilizia, al fine di stabilire se occorra munirsi della concessione annuale, deve essere indotto dall'uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici e cronologicamente delimitati, sicché la precarietà dell'opera edilizia va esclusa quando si tratti di costruzione (funzionale ad un'impresa) destinata a dare un'utilità prolungata nel tempo, indipendentemente dalla facilità della sua rimozione;
sentenza n. 7822 del 1.12.2003, secondo cui la nozione di pertinenza urbanistica, per la quale non occorre la concessione edilizia è distinta da quella di pertinenza civilistica, in quanto il manufatto deve costituire un'esigenza oggettiva dell'edificio principale ed essere al suo servizio, deve essere privo di un autonomo valore di mercato e deve avere un valore modesto rispetto a quello dell'edificio principale. Nella specie si ritenne necessaria la concessione edilizia per la realizzazione di un gazebo destinato a soddisfare esigenze non precarie a servizio di un esercizio commerciale;
sentenza n. 5469 del 19.9.2006, con cui i giudici avevano chiarito che le costruzioni aventi intrinseche caratteristiche di precarietà strutturale e funzionale, cioè destinate fin dall'origine a soddisfare esigenze contingenti e circoscritte nel tempo, sono esenti dall'assoggettamento alla concessione edilizia, cosicché è possibile eseguirle previa la semplice presentazione della D.I.A.. Nella specie, le opere in questione consistevano nella realizzazione, a servizio di un cortile interno ad un ristorante, di una struttura telescopica mobile con pannelli scorrevoli e di un pergolato in legno di collegamento tra detta struttura e l'edificio principale.
PARERE MIN. SVILUPPO ECONOMICO SULLA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI
Con la nota del 26.3.2008 il Min. Sviluppo economico ha fornito dei chiarimenti, nella forma di risposta a quesiti, in merito alle disposizioni del D.M. n. 37 del 22.1.2008 in materia di impianti negli edifici, ed in vigore dal 27.3.2008.La nota chiarisce in particolare i contenuti dell'art. 13 che disciplina gli obblighi documentali in caso di trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo, sia esso oneroso o gratuito, ed impone la consegna di copia della documentazione, di seguito elencata, anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile (anche l'affittuario).
La documentazione da consegnare all'atto di trasferimento dell'immobile, consiste nei soli documenti obbligatori secondo le norme vigenti all'epoca della costruzione o modifica dell'impianto e più precisamente:
la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e, finora, per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le parti si accordino per non allegarla;
il progetto ed il collaudo dell'impianto. Si ricorda che il Decreto dispone, ai sensi dell' art. 5, comma 1, per talune categorie di impianti realizzati dopo il 27.3.2008, la redazione dell'elaborato tecnico da parte del responsabile tecnico dell'impresa installatrice, invece del progetto;
il libretto d'uso e manutenzione, solo ove richiesto, e che nelle abitazioni civili è obbligatorio solo per l'eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima del 27.3.2008 e che non hanno la dichiarazione di conformità. Tale dichiarazione da parte del proprietario può riguardare anche l'intero edificio e può essere omessa dietro accordo tra le parti.
La nota precisa altresì che la disciplina della clausola di garanzia della conformità degli impianti alla normativa di sicurezza, obbligatoria al momento della stipula del rogito, debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell'immobile.
Il codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), consente alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l'esclusione della garanzia del venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave, aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa. Dunque le parti possono limitare o escludere la responsabilità del venditore con una esplicita pattuizione. Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende è dunque necessario che nella clausola di garanzia del venditore le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito della dichiarazione del venditore, e della presa d'atto del compratore, circa la non conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili.
NUOVI LIMITI FABBISOGNO ENERGETICO
E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 18 marzo 2008 il Decreto che definisce i limiti di fabbisogno energetico e trasmittanza previsti per poter accedere alle detrazioni del 55% in base alla finanziaria 2008.I valori limite di fabbisogno e di trasmittanze sono quelli previsti dal DLgs 311 per il 2010 fino al 31 dicembre 2009, e vengono ridotti ulteriormente in maniera variabile dal 15 al 20 % dal 1 gennaio 2010.
RISPARMIO ENERGETICO NELL'EDILIZIA
Nella riunione del 27 febbraio il Consiglio dei Ministri ha approvato in prima lettura uno schema di un d. lgs. Che recepisce la direttiva 2006/32/CE in materia di incremento dell'efficienza energetica, di risparmio energetico e sviluppo delle fonti rinnovabili.Tra le misure di maggiore interesse per il settore dell'edilizia e delle costruzioni si segnala in particolare:
Scomputo extra-spessore muri e solai da volumi e superfici comma 1 dell'art. 11,
Viene liberalizzata la possibilità di aumentare lo spessore di murature portanti (fino ad un massimo di 30+25cm) e solai (fino ad un massimo di 30+15cm) senza incidere nel calcolo di volumi e superfici, rendendo in questo modo più semplice l'applicazione di nuove tecnologie per il risparmio energetico.
Deroga normative su distanze ed altezze massime comma 2 del medesimo art. 11
In caso di interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che comportino maggiori spessori nelle murature e nei solai, la possibilità di derogare alle normative nazionali, regionali o locali in materia di distanze minime tra gli edifici e dalle strade, fino ad un massimo di 20cm per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne e di 25cm per il maggiore spessore.
mpianti solari termici e fotovoltaici senza DIA comma 3 dell'art. 11
Gli interventi di installazione di impianti solari termici o fotovoltaici aderenti o integrati nei tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda, ed i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi, sono considerati interventi di manutenzione ordinaria e non sono soggetti alla disciplina della denuncia di inizio attività pertanto, nel rispetto delle condizioni sopra illustrate, ricadono nel regime dell'attività edilizia libera a meno che non ricadono nei centri storici.
Maggioranze condominiali per interventi di risparmio energetico comma 5 dell'art. 11.
Dispone che per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzo di fonti rinnovabili, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide anche se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali degli intervenuti in assemblea
NUOVA NORMATIVA INSTALLAZIONE IMPIANTI TECNOLOGICI
Il D.M. n° 37 del 22 Gennaio 2008, pubblicato sulla G.U. n. 61 del 12 marzo 2008, il Ministero dello Sviluppo Economico ha emanato il Regolamento che riordina le disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici.A decorrere dalla data di entrata in vigore del Regolamento, saranno abrogati il regolamento di cui al Dpr 447/1991, gli articoli da 107 a 121 del Testo Unico dell’Edilizia, e la legge 46/1990, ad eccezione degli articoli 8, 14 e 16, le cui sanzioni si raddoppiano per le violazioni degli obblighi previsti dallo stesso regolamento.
Il provvedimento si applica agli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso (art. 1).
Gli impianti sono classificati come segue:
a) impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere;
b) impianti radiotelevisivi, antenne e impianti elettronici;
c) impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione;
d) impianti idrici e sanitari;
e) impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas;
f) impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, montacarichi, scale mobili;
g) impianti di protezione antincendio.
L’art. 5, concernente la progettazione degli impianti, individua le tipologie di impianti per la cui installazione, trasformazione ed ampliamento è obbligatoria la redazione del progetto da parte di professionisti iscritti negli albi professionali, e i limiti dimensionali degli impianti per i quali è obbligatoria la progettazione.
L’art. 7 disciplina la “dichiarazione di conformità” che deve essere rilasciata dall’impresa installatrice al committente al termine dei lavori.
L’art. 8 detta le disposizioni relative agli obblighi del committente o del proprietario degli impianti. In particolare, il committente è tenuto ad affidare i lavori di installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione straordinaria degli impianti ad imprese abilitate.
L’art. 9 prevede l’obbligo di subordinare il rilascio del certificato di agibilità all’acquisizione della dichiarazione di conformità e del certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto.
L’art. 10 disciplina gli obblighi in materia di manutenzione ordinaria degli impianti rimandando, per ascensori e montacarichi in servizio privato, al Dpr 30 aprile 1999, n. 162.
L’art. 11 disciplina le procedure di deposito presso lo sportello unico per l’edilizia del progetto, della dichiarazione di conformità o del certificato di collaudo.
DETRAZIONE SPESA INTERVENTI RISPARMIO ENERGETICO.
In relazione alle spese sostenute nel 2007 per gli interventi agevolativi finalizzati al risparmio energetico, la detrazione del 55% deve essere ripartita necessariamente in tre rate annuali, in quanto la possibilità, prevista dalla finanziaria 2008, di rateizzare la detrazione per un periodo da 3 a 10 anni, a scelta del contribuente, ha efficacia dal 1° gennaio 2008 e non è suscettibile di una applicazione retroattiva.L'obbligo di far redigere, a cura di un professionista abilitato, l'attestato di certificazione o di qualificazione energetica per gli interventi di sostituzione di finestre, comprensive di infissi, in singole unità immobiliari e per l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali permane per quelli eseguiti nel periodo di imposta 2007. Detto obbligo viene soppresso, in base al comma 348, lett. b), dell'articolo 1 della legge Finanziaria 2008, solo a far data dal 1° gennaio 2008, in quanto la disposizione non ha efficacia retroattiva.
L'Agenzia ha invece chiarito che l'efficacia retroattiva è stata espressamente attribuita alla nuova Tabella di valori energetici, di cui al comma 23 dell'art. 1 della Finanziaria 2008, che sostituisce la precedente, errata, allegata alla Finanziaria 2007.
NORME SULLA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI ALL’INTERNO DEGLI EDIFICI
Legge N° 31 del 28 Febbraio 2008.Proroga al 31 marzo 2008 l’entrata in vigore della Parte II, Capo V del Dpr 380/2001 (Testo unico in materia di edilizia), relativo alla sicurezza degli impianti.
Ricordiamo che il Capo V del TU Edilizia è in vigore dal 1° gennaio di quest’anno; il 31 dicembre 2007 è infatti scaduta l’ultima proroga, disposta dal DL 300/2006 (poi convertito nella legge 17/2007) che ha “congelato” le norme fino alla data di entrata in vigore del Regolamento recante norme sulla sicurezza degli impianti, di cui all'art. 11-quaterdecies, comma 13, lettera a) della Legge 248/2005, e comunque non oltre il 31 dicembre 2007).
REGIME TRANSITORIO DELLE NORME TECNICHE PER LE COSTRUZIONI
Legge n° 31 del 28 FEbbraio 2008.Prorogato al 30 giugno 2009 il termine fino al quale sarà consentita l’applicazione facoltativa delle nuove NTC approvate con il DM 14 gennaio 2008, delle NTC approvate con il DM 14 settembre 2005, e della normativa del 1996.
Per le costruzioni e le opere infrastrutturali iniziate, e per quelle per le quali le amministrazioni aggiudicatrici abbiano affidato lavori o avviato progetti definitivi o esecutivi prima dell'entrata in vigore delle nuove NTC, continua ad applicarsi la normativa tecnica utilizzata per la redazione dei progetti, fino all'ultimazione dei lavori e all'eventuale collaudo. La proroga al 30 giugno 2009 non si applica alle verifiche tecniche e alle nuove progettazioni degli interventi relativi agli edifici di interesse strategico e alle opere infrastrutturali la cui funzionalità durante gli eventi sismici assume rilievo fondamentale per le finalità di protezione civile .